國家工商行政管理局頒布的《房地產廣告發布暫行規定》明確規定了房地產開發商在制作廣告時哪些可為、哪些不可為：
第6條：房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：開發企業名稱；中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；預售或者銷售許可證書號。廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。
第7條：房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。
第10條：房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。
第11條：房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。
第12條：房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積。
第13條：房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。
第14條：房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果。
第15條：房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。
第16條：房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。
第18條：房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。
第二大技能：學會看樓書
相比大眾媒體上的房地產廣告，樓書的內容更為翔實和豐富，除了樓盤名稱、位置等基本信息說明，產品的功能與格調、開發商的設計初衷、給購房者帶來未來生活的期許等也都在樓書里面得到了體現。但是，購房者要么被樓書漂亮的形式所迷惑，而忽視了里面的內容；要么覺得樓書信息太多，不會取舍，更多地愿意聽售樓人員的介紹。
樓書一般包括以下幾個方面的內容：
(1)區域縱覽。包括區域優勢、生態核心等。
由于房產是一種稀缺資源，區位的重要性尤為凸顯；另外，區域位置對房屋的增值、保值起著決定性作用。因此，沙盤模型公司樓書中常會看到“臨近某個成熟商圈”的字樣來體現樓盤的地理位置優勢。
(2)樓盤概況。包括推廣名稱、占地面積、建筑面積、小區整體布局、容積率、綠化率、物業結構、物業座數、開發商、投資商、策劃代理公司、設計施工單位、物業管理公司等。
開發商為了吸引購房者的眼球，會在樓盤推廣名稱上搞很多噱頭；但沙盤模型公司樓盤推廣名稱并不一定就是簽訂購房合同中的名稱。
凡是正規開發的房地產項目，樓書上肯定有開發商、投資商的名稱。
(3)位置交通。沙盤模型公司包括出行交通狀況介紹、樓盤所處位置示意圖、交通路線等。
有些樓書中描述的出行交通狀況是一種在現實生活中很難實現的理想狀況，如“十分鐘車程到某地”，“距某某商業中心僅20分鐘路程”等，可能是在馬路上暢通無阻的情況下，目的是為了給購房者一種交通十分便捷的感覺。
樓盤位置示意圖僅為“示意”，有些不負責任的開發商以地圖上兩點間的直線距離計算樓盤與市中心或區域核心地段的公里數。因此，從樓書上看樓盤幾乎都處在一個非常好的位置。
(4)規劃設計。包括規劃理念、規劃特點、建筑特色、環藝風格等。
樓書中這部分的文字常常是如散文詩般亦真亦幻的語言，成片堆砌的華麗詞藻，令購房者頗覺如墜云霧，真假莫辨。
(5)生活配套設施及周邊環境。包括建筑環境、景觀環境、教育、商場、醫療、金融、餐飲、休閑娛樂等。
許多開發商常會把正處于政府規劃中的項目作為樓盤的配套設施寫入樓書中進行宣傳。
為了讓購房者對建筑環境、景觀環境有直觀地感知，樓書中常會運用大量圖片，這些圖片可能是效果圖或實景圖。
(6)戶型介紹。包括戶型圖、戶型特質描述。
戶型是影響購買的關鍵購買驅動因素之一，因此，樓書中會不遺余力地把戶型特色、戶型優點“悉數”展示。
(7)樓盤預售或銷售許可證號、售樓地址、銷售電話等信息。
只有手續正規、齊全，開發規程規范的樓盤才能被政府部門授予銷售資格，并且要在廣告中標出銷售資格證號。樓盤具備了上市銷售資格，日后在辦理產權時出現問題的概率也比較小。
(8)售價。
不同的樓書會使用不同的價格概念，有些樓書標注的價格很具有誘惑力，但可能只是起價。實際售價會由樓層、朝向、戶型結構等因素決定。
有些銷售價格是有有效期限限制，購房者一定要注意。
拿到樓書，還未去樓盤實地考察前，購房者可以通過“四看”手中的樓書，對樓盤進行初步地“篩選”：
(1)看樓書制作的質量、預售或銷售許可證號、開發商、投資商、策劃代理公司、設計施工單位、物業管理公司等基本信息，初步判斷樓盤是否正規、開發商的實力如何，有必要可以打售樓電話進一步核實。
(2)看小區整體布局圖，大致能夠掌握小區周邊的情況，確定小區的布局是否合理，比如是否坐北朝南、視野是否開闊、綠化率是否高、居住環境是否靜謐、進出小區是否便利等，這些對講究風水的購房者非常重要，上風上水是良宅。
(3)看對規劃設計、景觀環境介紹的文字。
規劃設計理念體現了樓盤的定位，它是樓盤差異化的體現，購房者可以從中判斷這種定位是否符合自己的經濟實力、社會身份、生活品味。
景觀環境是否優雅對未來生活質量影響很大，也是衡量小區居住質量的一個重要標準，也是影響購房者考慮樓盤的因素之一。
(4)看戶型圖，好的戶型對于后期的裝修和居住都將帶來較大的便利。
正規的戶型圖會明確標注尺寸，“長多少、寬多少”等一次性尺寸，而不是用“面積是多少”等面積尺寸；前者便于核實，后者核實起來就比較困難。
正規的戶型圖上，和一般的墻相比，窗的表示是三或四條平行細線，而鋼筋結構墻的表示則是粗黑的實線。值得注意的是在一些印刷質量不夠好或不規范的戶型圖上，細密線的窗就可能會和粗黑的鋼筋墻混淆。這關系到具體戶型的采光，以及具體墻體能否拆除的實質操作性。
不要忽略看整層的平面圖。很多戶型圖上，某一單位的戶型圖會占到版面的70%以上，而整層的平面圖則被隱藏在版面中不被注意的角落里面。看整層的平面圖能夠反映出各個單元的相對位置。
第三大技能：學會看沙盤
誤區：買房時輕信沙盤，交房時卻發現實景與沙盤并非完全一樣……
沙盤相比樓書，具有形象直觀、立體感強的特點，它能夠從宏觀上展示樓盤的布局、環境。但是，由于沙盤更多是開發商初期設計方案的一種體現，而從前期規劃到中期施工到后期交付，中間有很多不可預測的變更因素；加上沙盤制作費用比較昂貴，因此開發商很少會變更沙盤模型，這使得有些沙盤的可信度大打折扣。
牢記：
沙盤與建設好的實景是不可能完全一樣的。
針對沙盤模型“多看”、“多問”、“施工現場多勘測”，是必不可少的！
看沙盤的時候要抓住10個要點：
一看樓盤銷售價格和沙盤體現的樓盤品質是否平衡
如果樓盤銷售價格很低，但是沙盤做得又十分精美，就要引起購房者的注意了！沙盤的制作成本是比較高的，一個高檔樓盤的沙盤要花掉幾十萬的制作費用，這說明了沙盤的制作質量與樓盤的品質是存在某種關聯性的。
二看沙盤上是否注明“模型”或“效果圖”字樣及模型比例
按工商行政管理機關的要求，開發商使用模型時，必須注明“模型”或“效果圖”等字樣，這條規定的潛臺詞是：沙盤模型僅供參考。
看沙盤的比例尺寸，除了確定沙盤是否根據實際規劃比例制作，還可以按比例尺寸可以算出實際尺寸。購房者可大概計算出樓間距等。
三看小區整體規劃
沙盤是小區的縮影。在沙盤上，小區密度是否過大、建筑與景觀的搭配是否協調、內交通的分布是否合理、公共設施的分布是否人性化、小區與周邊環境的關系等都一目了然，而這些對以后的居住質量影響很大，也是購房者在不同樓盤之間比較應考慮的關鍵因素。
四看開盤區域及樓棟朝向
大多樓盤都是分期開發，因此在總攬全局之后，應重點關注意向購買的樓棟及其周邊的情況。
樓棟朝向決定了房屋的采光、通風、窗外景觀等，也是選房的衡量標準。
五看樓間距
90%的沙盤是放大樓體間距的！據專家介紹，夸大樓間距是開發商的一種促銷手段。
一般情況下，人在15米以內就可以清晰地辨別對方。因此，低層住宅樓間距應大于15米，而那些高層住宅樓間距應當大于24米。
知道了沙盤模型比例，購房者可以親自測量根據沙盤計算出來的樓間距與實際樓間距之間是否存在偏差；或者測量前后樓棟的高度與間距，兩者的比例控制在1：1比較合適。
如果可以進入施工現場，最好能親自站在兩個樓棟之間感受一下是否有壓迫感。
六看綠地
有大片綠地點綴是沙盤賞心悅目的原因之一。為了吸引眼球，開發商會在沙盤上做出綠化率很高的假象。
購房者一定要問清楚沙盤上的綠化建設與實際是否一致，有必要，具體的綠化面積、分布等一定要寫入合同。
七看內交通
小區內的交通分為人車分流和人車混行兩類，內交通的合理性對于居住的安全和環境的靜謐性是比較關鍵的，這也是在看房中容易忽略的問題。
購房者要詢問一下小區在內交通上有什么措施，如何規劃小區內的車行、人流等。
八看公共設施具體位置
為了美觀，沙盤中常會把小區內的變電站、垃圾箱、化糞池、水泵房、燃氣房、地下車庫出入口等隱藏、模糊或偏移，比如用綠地取而代之。
看沙盤時，一定要問清楚這些公共設施的具體位置、高度及與樓棟之間的距離，尤其是打算考慮低層住宅的購房者，因為看沙盤模型是俯視，而實際將會平視這些公共設施，會出現因過高或過近影響窗前景觀的情況。
九看小區內不明確建筑物
沙盤中常會看到一些用有機玻璃做成的透明小方塊，它們可能是小區內的公共設施，也可能是待規劃中的建筑物。
這些不明建筑物，極有可能在未來某一天變成現實的時候，給居住生活帶來負面的影響，比如承諾是帶規劃的綠地實際成為了一座高樓。因此，一定要打破砂鍋問到底，并把這些“不確定的因素”寫入合同中，對開發商產生一種約束力。
十看周邊
相關法律規定，開發商對沙盤模型內關于樓盤內具體情景的解讀是有效的，樓盤外的則無效，也可以不涉及。也就說，樓盤外即使有鐵路、高壓線、電視塔、垃圾中轉站等，即使開發商不告知，購房者也不能因此告開發商欺詐。
沙盤往往會將小區周邊的公共用地、其他樓盤等歸為己有，購房者要向售樓人員了解清楚。
周邊的配套是樓盤的一個賣點，也是開發商在沙盤中會重點標注的。一般來說，稍大的社區周邊應設有學校，且小區離學校的距離應在300米左右；超市、菜市場等服務半徑最好不要超過150米。因此，實地考察就尤為重要了！
第四大技能：學會看樣板間
樂居工作室小貼士：購房者在看樣板間時一定要帶上尺子，實地測量，尤其對在售樓處的樣板間要注意丈量其面積、層高、墻體厚度、家居的尺寸是否符合市場通常的規格；要把戶型圖與樣板間對照來看，發現不一致的地方要及時詢問。
選房時看什么
如上文所說，學會了四大技能，就應該胸有成竹去選房了。別忘了，選房前，一定要是明確了購房目的和預估了自己的購房預算。
每個人選房的時候都有自己看重的因素：有的人看重地段；有的人希望擁有寬敞明亮空間，看重朝向；有的人因生活習慣，看重戶型；有的人因喜歡濃厚的生活氣息，看重小區環境……那么，哪些因素是在選房時看重的呢？在樂居工作室進行的一個網民調查中發現，地段、交通、配套設施、內交通、價格、戶型、隔音、私密性、分攤、物業管理等十大因素受到了網民不同程度的重視。下面，樂居工作室將逐一講述這些選房因素的相關知識。
一看：地段
二看：交通
三看：配套
四看：內交通
五看： 價格
六看：戶型
七看：隔音
八看：私密性
九看：公攤
十看：物業管理
自定指數巧選房
上面介紹了十個衡量因素，如何取舍呢？樂居工作室教您先編個指數，再根據這個指數來理性消費。這個方法的思路是：將十個因素賦予適當的權重，然后對所選中的房子逐一從這十個維度進行打分，最后加權平均得到的一個數值，數值越大說明這套房子越適合購買。
在使用這個方法之前，購房者首先可以將大大超過預算和性能過差的項目剔除，才能進行綜合比較。
首先用確定十個因素的權重。用Excel或者手工做一個表格，把這些因素分別輸入表格的行和列，如下表所示；以 “列”為基礎，逐個和“行”對比，“列”比“行”重要，給1分，否則給0分，自己和自己對比的地方都打0分；按照“行”把分數加起來，得到各行的“總分”；把各行的“總分”加起來，得到“總分之和”，再把每行“總分”除以“總分之和”得到每個“行”的權重。
住宅性能評定對購房者來說還是一個比較陌生的概念，但它已經在我國發展了近十年。
我國的住宅性能評定制度從1999年7月開始試行，目前正在穩步實施。以日本為例，在2000年4月1日開始實施性能評定后，新建建筑50%都進行了性能標識。隨著我國房地產市場日益走向理性，進行性能評定，是房地產行業健康發展的大方向。
截至2008年8月底，全國已有410個小區、1萬余幢住宅樓通過了性能評定預審，共有5批、147個小區、4310棟住宅樓通過住宅性能評定終審，獲得了住房和城鄉建設部A級住宅稱號。可見，越來越多的開發商參與了住宅性能評定。
住宅性能評定對購房者來說是一個有力的保障。第三方權威部門對住宅的性能進行評審認定，給予客觀、公正的評定，確定住宅品質的途徑，才能使廣大購房者能夠放心地自由選擇不同檔次、不同風格的住宅，并以此維護自身的利益。
因此，購房者在選房的時候，一定要問開發商所售住宅是否參加了住宅性能評定及屬于哪個等級。
選房也要“望、聞、問、切”
選房是一個非常個性化的過程，但也存在某些共性。歸納起來，就是要做到““望、聞、問、切”。
中醫在長期的醫療實踐中，總結出了四種論斷疾病的方法，這就是望、聞、問、切四診。買房對于大多數人來說都是一件大事，因此，我們在選房時也要巧妙地運用“望、聞、問、切“四診，不斷地察看房子的里里外外，千萬不能急于求成，妄下判斷。
購房還應優選可靠的開發商
誤區：說到選房，大多數購房者首先想到的是位置、交通、價格、戶型、周邊配套等，往往會忽略一個非常重要的因素，那就是開發商是否值得信任……
統計數據顯示，2007年全國房地產開發企業6.3萬家；在房地產宏觀調控的背景下，市場會有一定程度的洗牌，但開發商的數量仍舊相當龐大。不可避免地，會有開發商濫竽充數、魚目混珠。
在樂居工作室的“網民眼中的開發商”調查中，超過8成的網友認為開發商品牌會影響購房的選擇，其中有27.9%的認為開發商對樓盤選擇的影響非常大，53%的不會考慮不好的開發商的樓盤，10.6%的甚至只會選擇最有實力的開發商的樓盤。
樂居房博士Q&A
Q：看房還有哪些訣竅嗎？
A: 觀察房子的時間需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子區位、環境、健康與安全性、房屋品質、開發商資信；晚上去便于體驗與了解居住區人口素質與構成；雨天去便于了解房屋有無漏水、樓宇排污系統工作的能力、路面積水情況；假日去便于體驗購物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時，不要受售樓人員介紹的影響，要多比較、仔細看，以免后悔。若由中介公司代售，須把單價、總價、平方米數、授權范圍、代售期等了解清楚。
Q: 如何挑選適合自己的面積？
A：經濟實力不強的未婚或剛剛結婚的年輕人，可以考慮小戶型作過渡之用，面積在50平方米左右，這樣實用且經濟壓力小，而且小戶型的變現能力也相對較強；孩子尚小的三口之家，兩居已足夠，若經濟富裕，可選擇面積寬松的大面積兩居；孩子較大的三口之家最好選擇三居，因為孩子需要有獨立居室，還要照顧老人的居住，對普通的工薪階層，可購買房間多面積偏小的三居。
Q: 不可取的戶型為哪些？
A：客廳左右都有通往臥室的門，這樣的客廳毫無獨立性可言，家人出入臥室都須經過客廳，如果有客人在談話，實在是不方便。 衛生間居中，不利于濁氣散發。 廚廁相連，不能對外開窗，致使廁所門和排氣窗經過廚房等弊病，污染了廚房衛生。
Q: 廚房、衛生間如何檢查？
A：要注意管道的走向安排是否合理，注意房內有無公共干管，如消防管道，上下水公共排管等體現潔污分區的原則。最好選擇集中管道外移、各種管道不穿樓板的住房。
Q: 小區綠化面積標準是多少？
A：按有關規定，小區內要有足夠的綠化面積，其具體標準是新建住宅社區的綠地率不低于30%，舊住宅區不低于25%，綠地指標組團不低于0.5平方米/人，小區不小于1平方米/人。 同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區活動的要求，所以成片的綠地就應滿足不少于1/3的面積在標準的日照覆蓋范圍之外。
